PCI News N°2
LES ACTUALITES DE P|C&I : HIVER 2022-2023
PARU DANS LA PRESSE
La Tribune de Genève fait appel à l’expertise de Patrick Peyrot
«Les décisions sur l’immobilier des investisseurs institutionnels attendent la fin d’une succession de relèvements des taux par la BNS»
Quel impact sur les ventes d’immeuble ? Lien de l’article : ici
Dans un marché plein d’incertitudes, c’est toujours agréable d’échanger les points de vue, on en discute ?
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OPPORTUNITE A VENDRE / INVEST – COMMERCIAL
Corsier 1A, Vevey : 4,5% de rendement au long terme
Il y a des étiquettes qui collent, comme « le commercial, c’est trop risqué ! ». Recentrons le débat, ici l’affectation est bien 100% commerciale avec un locataire unique et ce n’est pas un mal. Décortiquons un peu les caractéristiques du bien, dans l’ordre suivant : la situation, la construction, le contrat et le financement.
Situation
À Vevey – dans le quartier des Moulins, édifié en 2012, le long de la Veveyse -, le bâtiment est sis entre le centre-ville et les quartiers d’habitations à forte densification du nord de la commune. Le locataire de la surface y trouve donc une position stratégique, proche des habitations, avec des places de parcs pour les visiteurs ainsi qu’un arrêt de bus. En somme, un emplacement parfait pour une pharmacie !
Construction
L’objet de la vente est une arcade de 247m² de plain-pied. On y accède aisément par une rampe ou encore par des escaliers abrités. L’atout réside dans les mètres linéaires de sa principale vitrine d’environ 36 mètres. S’agissant d’une construction récente, les performances énergétiques répondent parfaitement aux objectifs des prochaines décennies.
Contrat
Il y a dix ans, un contrat de bail à loyer a été signé pour une première durée de 5 ans renouvelables, de 5 ans en 5 ans. Pour résilier, il faudrait donner son préavis 12 mois avant l’échéance. Bien que le bail actuel ait été reconduit à la fin de l’année 2022, pour 5 années supplémentaires, le locataire serait intéressé à signer pour une période plus longue.
Financement
Le loyer de l’arcade est fixé, depuis le début, à CHF 300.-/m²/an ce qui est légèrement supérieur à des objets « moyens » selon Wüest & Partner – CHF 240.-/m²/an – et nettement inférieur aux objets « chers », soit : CHF 410.-/m²/an. P|C&I considère que ce niveau de loyer pourrait être amélioré, à terme, d’environ 10%.
Le locataire paie sa consommation d’eau froide et chaude, l’ensemble des taxes (publiques, épuration des eaux, égouts, enlèvements d’ordures) et le chauffage. Les charges imputables au propriétaire sont de 11% du revenu locatif et sont restées parfaitement stables durant la dizaine écoulée. Ainsi, le résultat net de cet investissement est de 4% alors que le brut est à 4.5%. Avec un apport en fonds étrangers de 70% pour un taux d‘intérêt de 2.45% – taux fixe pour une période de 10 ans -, on obtiendrait un rendement sur ses fonds propres de 7.70%.
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GENEVA INVESTMENT MARKET NEWS – PREVIEW
Observation des ventes au 4e trimestre 2022
L’idée de ce focus est de vous donner – amis, courtiers et collègues investisseurs -, une synthèse de ce qui se passe sur le marché en attendant notre GIMN n°9 prévue pour la mi-mars 2023.
Les dernières hausses de taux, l’envolée des coûts de l’énergie et la baisse de l’Indice de Dépense de Chaleur à 450MJ/m² sont des facteurs qui viennent définitivement questionner les investisseurs.
Nous savons tous que la dynamique de ce marché de niche va être déstabilisée. Ici, le compte rendu des dernières mesures. Comme escompté dans les précédentes analyses, les résultats sont à la baisse. Sans attendre, voici une synthèse chiffrée :
- 2022 représente une baisse de 17% du volume échangé (en comparaison à 2021) pour un nombre de ventes qui reste stable sur l’année.
–> 3.602 milliards et 191 ventes
- Au 4e trimestre 2022, c’est une baisse de 54.6% du volume échangé (en comparaison au 4e trimestre 2021).
La surchauffe des ventes d’immeubles – à laquelle nous avons été habitués entre 2020 et 2021 – n’aura pas eu lieu.
–> 891 millions et 43 immeubles vendus
- Le volume échangé lors de la 1ère moitié de l’année 2022, soit CHF 2,229 milliards, laissait présager une nouvelle année record.
- Finalement, le volume au 2ème semestre 2022 est tombé à CHF 1,373 milliard. Malgré une baisse du volume échangé, il faudrait néanmoins constater qu’à ce jour le nombre d’immeubles vendus a augmenté. Rendez-vous en mars pour voir comment aura démarré l’année 2023.
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l’AGENDA P|C&I
Le salon immobilier suisse destiné aux investisseurs
18 – 19 Janvier 2023 – Halle 622, Zürich Oerlikon
Depuis quelques années déjà, cet événement de début janvier devient un incontournable pour « prendre la température » auprès des différents investisseurs suisses comme les Fondations de prévoyances, les Fonds de placement ou encore les assureurs.
Le 19 janvier était donc l’occasion parfaite d’échanger avec plusieurs acteurs majeurs à propos de leur stratégie d’investissement pour 2023, et ce, dans un contexte mouvant avec des taux d’intérêt à la hausse, des agios ayant subits des réductions fortes et une pression grandissante sur les assainissements.
J’en retiens que ce monde, très professionnalisé, ne se laisse pas impressionner par ces différents nouveaux enjeux. Encore plus surprenant, on remarque que ces quelques aléas ont même été anticipés, absorbés et donc gérés en amont. Preuve en est, la plupart des investisseurs se disent toujours très intéressés à étudier de nouvelles opportunités d’investissements. Ils précisent toutefois qu’ils seront attentifs à l’intégration des montants de rénovations à réaliser, à court et moyen terme, dans leur calcul des valeurs vénales.
MIPIM
The Leading Property Market
14 – 17 mars 2023 – Palais des Festivals, Cannes, France
Comptant également parmi les « incontournables », ce salon de carrure internationale permet d’obtenir un ressenti fidèle des marchés immobiliers, avec une dimension plus macro-économique et plus transversale quant aux métiers immobiliers.Au milieu de cet événement – qui attire plus de 20’000 participants et 2’400 exposants de 80 pays -, les Suisses ont l’occasion de se retrouver sur les stands de Swiss Circle (tenu par la frange alémanique) et celui d’Horizon Léman (tenu par la frange romande). On y rencontre des investisseurs, des promoteurs, des représentants des associations professionnelles publiques et privées, des avocats, des notaires, des courtiers ainsi que l’ensemble des métiers immobiliers connexes.C’est donc avec grande impatience que nous attendons chaque année ce grand rendez-vous, une sorte de Printemps de l’immobilier.
À vos côtés, dès aujourd’hui et pour longtemps
Alors, sans plus attendre : rencontrons-nous !À très vite pour les prochaines P|C&I News.
