Geneva Investment Market News N°15
Il y a pile 2 ans, j’écrivais ceci…
« Attention ! Quelques ombres à venir…
Depuis le début de l’année 2022, des changements significatifs des fondamentaux du marché de l’investissement immobilier direct ont été observés, susceptibles de modifier à terme l’équilibre de ce marché. (lien vers la GIMN 7 en question)
Dans l’ordre, courant juillet 2022 : la BNS a adapté son taux directeur de -0.75% à -0.25% et les taux des emprunts obligataires sont maintenant positifs.
Les taux hypothécaires à durée fixe ont augmenté sur une période de 9 mois – d’environ 100% -, pour atteindre 2.50% (taux fixe moyen de 10 ans) en septembre 2022.
Le prix de l’énergie s’envole, tandis que les exigences en matière d’assainissement énergétique – visant à réduire la consommation – se font de plus en plus pressantes.
Conclusion : un marché qui a atteint son sommet ? »
En ce début d’automne 2024, la réponse est parfaitement claire, le 2e trimestre 2022 était bien un sommet
Maintenant que nous venons de franchir la deuxième année complète, après le bouleversement de l’été 2022, il est intéressant de comparer les deux années précédant ce « sommet » avec les deux années qui ont suivi. Le résultat est frappant : le volume des ventes a chuté de 48 %, tandis que le nombre de transactions a diminué de 15 %.
La comparaison, ci-dessous, des deuxièmes trimestres de 2022, 2023 et 2024 illustre également le net ralentissement du marché de l’investissement immobilier.
Vers une correction majeure des valeurs de marché ?
Mes estimations de valeur (DCF) des immeubles sur la base de projections à 10 ans sont effectivement revues à la baisse. Cela s’explique principalement par l’intégration de taux plus élevés dans mes modèles, en ligne avec les hausses du taux directeur de la BNS.
Cette augmentation des taux, de 2022 au printemps 2024, aura entraîné directement une baisse des valeurs et de la demande, au point que les grandes transactions de bâtiments commerciaux ont pratiquement disparues.
Les seuils énergétiques à ne pas dépasser avant une rénovation forcée
Au mouvement haussier des taux s’ajoutent les travaux désormais indispensables dans des délais à court terme, afin de se conformer aux nouveaux standards énergétiques imposés par l’État de Genève, comme illustré ci-après.
Toutefois, depuis la rentrée de septembre 2024, les mouvements
de taux à la baisse se généralisent : une aubaine pour l’immobilier.
La Fed (Banque centrale américaine) a annoncé, à la mi-septembre 2024, une première baisse de son taux directeur. Quelques jours plus tôt, début septembre, la Banque centrale européenne avait déjà procédé à sa deuxième baisse consécutive.
Pour rappel, la BNS a initié un ajustement de son taux directeur avec une première baisse en avril 2024, suivie d’une seconde en juin, et elle vient de confirmer cette tendance avec une baisse de 25 points de base. Ainsi nous devrions terminer l’année avec un taux directeur fixé à 1%. L’objectif s’éloigne donc de la lutte contre l’inflation pour laisser la place à une relance économique.
Pour vendre, une des conditions, afficher des rentabilités brutes supérieures à 4% !
Alors, que faut-il d’autre, outre une baisse des taux, pour que ce marché reprenne toute son ampleur ? Probablement un peu de temps et un ajustement marqué, à la hausse, des rendements affichés par les vendeurs, vers des taux bruts compris entre 3.8% et 4.5% pour les immeubles d’habitations standard. Je vois encore passablement de vendeurs déçus de ne pas atteindre leur objectif – trop élevé – souvent encore compris entre 3.5% et 4% de rendement brut.
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Taux immobilier fiscaux – un référentiel utile mais en décalage
– mode d’emploi
Le taux fiscal genevois moyen brut pour les immeubles de logements, publié chaque année en octobre, s’est maintenu en dessous de 3.5 % bruts ces deux dernières années (3.35 % en 2022 et 3.31 % en 2023). Il est donc compréhensible que les propriétaires genevois souhaitant vendre continuent de se référer à ce taux moyen, qui sert de base pour déterminer la valeur fiscale imposable de leurs biens.
Source : https://www.ge.ch/document/1149/telecharger
Pour mémoire, les taux de capitalisation sont déterminés sur la base des transactions des 18 derniers mois. Le taux 2023 (logements = 3.31%), intégrait la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2023. On marchait encore sur les sommets de l’année 2022 résultants d’une décennie de taux négatifs.
Compte tenu de ce décalage, une hausse des taux fiscaux pour 2024 est attendue. Nous vous tiendrons informés du taux 2024 dans notre « spécial Taux » d’octobre. Il convient de souligner qu’il y a toujours des acheteurs, mais leur objectif est désormais un investissement à long terme avec une rentabilité supérieure à celle des marchés mobiliers, tout en maîtrisant les risques.
Savoir s’accompagner ? Aux bases de l’invest !
La bonne nouvelle, c’est que les taux directeurs sont orientés à la baisse à des niveaux plus acceptables qu’il y a quelques mois. De plus, il est désormais plus aisé de chiffrer et planifier les rénovations nécessaires pour abaisser l’indice de dépense de chaleur (IDC), qui devra passer sous 450 MJ/m²/an d’ici 2031.
La demande des investisseurs reste soutenue, mais ils ne se trouvent plus dans un contexte de compétition effrénée. Ils prennent désormais le temps d’analyser, avec prudence, chaque bien du point de vue financier, légal et technique. Dès lors, dans ce marché immobilier toujours plus complexe, un spécialiste expérimenté vient fournir une analyse précise et des estimations claires, indispensables pour naviguer efficacement et prendre les bonnes décisions lors d’une vente ou d’une acquisition.
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