Taux de capitalisation immobiliers 2023
Evolution de la valeur en fonction de la variation des taux
Les immeubles locatifs d’habitations se sont échangés à un taux moyen brut de 3.31%, une baisse de la rentabilité de 1.19% par rapport à 2022 (3.35%).
Pourquoi les taux de capitalisation publiés par l’État de Genève baissent alors que les taux directeurs de la BNS augmentent ?
Le taux de capitalisation moyen est déterminé sur la base des ventes effectives des 18 derniers mois voir le graphique ci-dessous. Durant cette période, les ventes des neuf premiers mois se réalisaient encore dans un environnement favorable avec un taux directeur BNS à -0.75%.
Lors des mois qui ont suivi, ce taux est monté par marche d’escalier pour atteindre 1.50% à la fin de la période observée, soit : fin juin 2023. Le premier effet a été une baisse du volume échangé qui était supérieur au milliard par trimestre – avant le 3e trimestre 2022 – et qui a fondu au demi-milliard trimestriel.
Ainsi, la première période de 9 mois comptait des volumes échangés, au taux bas, plus conséquents que la deuxième partie avec des ventes aux taux en légère croissance. Vous l’aurez bien compris, la baisse enregistrée de ce taux moyen est en décalage avec les hausses de taux observées actuellement.
Sur les six derniers mois, les transactions évoluent – pour les immeubles résidentiels – entre 3.80% et 4.40% de rendement brut.
Ce qu’il faut retenir du marché 2023
Dans un contexte inflationniste, les banques centrales ont revu leur taux directeur à la hausse. En conséquence, les rentabilités des obligations ont progressé.
De surcroît, les récentes exigences de durabilité font apparaitre des coûts, à court terme, incontournables. Ainsi, l’avantage de rentabilité qu’avait l’immobilier, face à l’obligataire, n’est plus aussi évident. Pour ces raisons, les fonds alloués à l’immobilier direct se sont tassés.
