PCI News N°4

LES ACTUALITÉS DE P|C&I : ÉTÉ 2023

Pour cette P|C&I News estivale nous gardons l’objectif de montrer l’envers du décor, soit l’entraînement du sportif et non uniquement ses résultats. Ainsi vous pouvez découvrir comment P|C&I continue son développement qui passe par les thématiques suivantes :

– Conseil : optimisation réussie pour un portefeuille commercial à Verbier
– Sponsoring : Plus de 30 heures passées à bord du 18 pieds australien
– Enseignement : P. Peyrot enseigne le courtage avec un focus sur l’investissement immobilier – APGCI Immoplus 2023-24

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La première partie de la saison 2023 a été conséquente pour P|C&I

Tout commence avec la vente de deux lots PPE commerciaux, l’un à Vevey et l’autre à Genève. S’en est suivie la clôture d’un long processus de vente pour un immeuble d’habitation. P|C&I a enfin eu l’opportunité d’accompagner un client d’importance personnelle, suivi depuis de longues années, pour l’acquisition d’un immeuble à Fribourg. En ce qui concerne la deuxième partie de la saison, P|C&I a démarré avec la commercialisation de deux surfaces de bureaux à louer et la mise en vente d’un appartement à Meinier. Globalement, les estimations de valeurs pour des immeubles locatifs ont été nombreuses durant l’été. Les propriétaires sont actuellement en réflexion quant aux éventuelles mises en vente.

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CONSEIL – d’un héritage compliqué à un potentiel réalisé

Optimiser l’investissement immobilier de mon mandant
Henri¹ m’a approché en 2021 avec un ensemble de trois lots PPE commerciaux qu’il avait hérité de son père, il y a quelques années. Quand il est venu me voir, il m’a directement fait part de son sentiment mitigé concernant cet héritage, un cadeau certes, mais un cadeau compliqué (pour ne pas dire un sac de nœuds). De mon côté, j’y voyais un potentiel d’importance. Henri m’a ensuite laissé le champ libre pour remettre de l’ordre dans la situation. Simultanément, Henri recevait une résiliation pour l’un des trois lots PPE, une angoisse de plus pour lui et un potentiel de croissance immédiat pour moi. Il fallait cependant commencer par le début et se poser les bonnes questions : comment cerner, avec plus de précisions, les contours de cet investissement immobilier et comment le rendre fonctionnel ? Voyons ensemble les différentes étapes à ne jamais sous-estimer.

1 : Nom fictif, nous avons à cœur de conserver la confidentialité de nos clients.

Constituer une base documentaire
Pour commencer, réunir l’ensemble des pièces qui se rattachent à l’investissement immobilier – acte d’achat, cahier de répartition, contrats, extraits foncier, etc. – est une phase essentielle, mais également  intéressante qui permet d’en apprendre plus sur le bien immobilier. De surcroît, concentrer le plus clairement possible la documentation permettra à l’avenir une gestion plus claire et fluide. Dans ce cas précis, ce segment crucial a permis, en relisant attentivement le contrat de bail, de remarquer que le propriétaire payait l’entier des charges alors qu’il était en droit de les imputer à ses locataires.

Des charges attribuables au locataire
Un décompte des charges est établi chaque année par l’administrateur, il intègre l’ensemble des coûts inhérents au fonctionnement de la copropriété. Une première lecture me permet de voir qu’il n’y a pas de décompte de chauffage séparé et qu’Henri paie l’entier des charges relatives à son ensemble commercial. Or, les lots sont loués. Le droit du bail permet de re-facturer une partie des charges, comme les frais de chauffage et d’eau chaude et ce qu’on appelle les frais accessoires.

Établir une clé de répartition
Pour ventiler les charges, il faut établir pour chaque lot une clé de répartition. Doit-on faire établir un cahier PPE par un géomètre ? Trop coûteux ! Faudrait-il trouver les plans de construction ? Difficiles à obtenir… Il a été décidé de procéder à un relevé des surfaces des trois lots commerciaux. On s’assure qu’ils sont bien alimentés par le chauffage central et on établit une clé de répartition des millièmes en fonction des surfaces de chacun. À partir de ce moment, on était enfin prêt à déterminer les charges propres aux locataires, ce qui permettait d’améliorer la rentabilité nette du mandant.

Des revenus additionnels à encaisser
Un deuxième constat s’imposait de lui-même : les 9 places de parcs utilisées n’engendrent pas de loyers alors qu’elles étaient bel et bien utilisées par les locataires. Un manque à gagner important. La raison ? Des arrangements historiques – censés être valides uniquement pour une durée déterminée – et un manque de surveillance/vigilance ont mené à cette situation défavorable. J’ai donc immédiatement commandé, auprès de la Chambre Immobilière du Valais, des contrats de baux à loyer et trouvé un accord équitable et positif avec les occupants.

Une résolution à l’amiable et en bonne intelligence
Troisième observation, l’un des locataires payait en retard, de plusieurs mois, et semblait alors en difficulté. Après une résiliation – en bonne et due forme, suivie d’une conciliation auprès du Tribunal des baux à loyer et quelques conseils bien avisés de la part d’un avocat spécialiste du droit du bail -, nous avons réussi à trouver une issue favorable pour tous. Concrètement, le contrat de l’occupant a été résilié, à la suite d’une médiation en deux tours, et le local libéré.

Dans la foulée, nous avons pu établir un nouveau contrat de bail à loyer pour la surface commerciale – établi sur une durée de 5 ans, renouvelable -, adapté au marché tout en s’assurant d’une fréquence de paiements (finalement) mensuelle. Une fin heureuse pour l’ensemble des parties, ce qu’on appelle un vrai « win-win ». Cet enchaînement étalé sur deux années, aura permis à Henri une augmentation de son revenu locatif net, supérieure à 30%. Maintenant que les contrats sont mis à jour, les clés de répartitions établies, on peut alors considérer que l’investissement immobilier est réellement sécurisé.

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SPONSORING

• Genève – Rolle – Genève 34^e au scratch (211 inscrits), 16^e des monocoques en 6 heures et 20 minutes
• Bol d’Or Mirabaud, 32^e au scratch (420 inscrits), 15^e des monocoques 1 jour, 1 heure et 27 minutes

Témoignage de Patrick Peyrot
« Il aura fallu laisser passer l’été pour écrire ces quelques lignes, sans aucune amertume. Les deux courses ont été réalisées avec un vent faible, voire très faible, et régulièrement de face. Pour rappel, nous sommes partis de Genève pour tourner une marque au Bouveret. Durant l’allée, nous essayions de positiver : « la sortie du Petit Lac est toujours difficile, mais dans le Haut Lac on pourra ouvrir les voiles ». Eh bien non ! Monsieur Éole a décidé que le 18 pieds australien ne bénéficierait pas de vent portant cette année 2023. Le spi – voile d’avant qui fait la force du 18 pieds australien – est resté au sec dans sa housse et les voiles bien bordées. Cependant, l’équipage est resté concentré jusqu’à l’arrivée avec un mélange de patience et de résilience (on n’a pas de moteur). Même si, par moment, on ne savait plus vraiment si tout cela avait du sens, je retiendrai que trois copains ont réussi, bon gré mal gré, à passer une Genève-Rolle et un Bol d’Or de plus sur une coquille de carbone, avec un goût pour l’aventure toujours aussi prononcé. »

La fameuse quête de l’équilibre !

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ENSEIGNEMENT ET MEMBRE DE FONDATION COMMUNALE
POUR LE LOGEMENT

D’où me vient cette idée de m’écarter de mon métier principal ?
En acceptant de rejoindre le corps enseignant de l’APGCI et le conseil d’une Fondation de droit public, j’ai dû répondre à cette question. Avec un peu de recul, je suis aujourd’hui heureux d’avoir fait ces choix. Il est certain que je passe passablement d’heures supplémentaires en dehors de la gestion de Peyrot Conseil & Immobilier, mais ce que j’ai en retour est inestimable et nécessaire à mon parcours. Quand le président de l’APGCI  m’a proposé de dispenser ce cours sur le courtage, je n’étais guère emballé. J’avais beaucoup à gérer et je pensais déjà à lancer Peyrot Conseil & Immobilier. J’ai toutefois accepté en me disant que ça serait une expérience supplémentaire – une occasion de sortir de ma zone de confort – qui me sera probablement enrichissante. Ce mois de septembre 2023, ma quatrième volée d’étudiant et moi allons démarrer une nouvelle année, et il faut dire que j’y ai pris goût.

À qui s’adresse le cours et quels sont les thèmes abordés ?
Le cours s’adresse à des professionnels actifs dans les régies immobilières genevoises qui occupent majoritairement des postes de gérants d’actifs immobiliers. Dans le cadre du cours « Immoplus » pour les deuxième année de formation, je mets l’accent sur l’investissement immobilier, un aspect de l’immobilier généralement moins approché. À la fin de ce cursus, les étudiants ont une connaissance des caractéristiques du marché de l’investissement genevois et romand et ils savent jongler avec les différents ratios de l’investissement immobilier. Plus concrètement, ils sont capables avec un état locatif, un récapitulatif de charge, une affectation et une situation, d’approcher la valeur de rendement d’un immeuble locatif.

Fondation Communale pour le logement
Parce qu’il faut savoir donner pour recevoir, je me suis également engagé au sein d’une Fondation Communale pour le logement. Dans ce contexte, j’apporte mon expertise immobilière en conseillant sur les stratégies de mise en valeur, la détermination des valeurs de marché, la structure des contrats et l’ensemble des points immobiliers inhérents à la bonne gestion d’un portefeuille immobilier. Il est enrichissant de se retrouver autour d’une table avec des acteurs provenant des domaines juridiques, économiques, politiques ou comme communiés sans spécialisation, mais sensibles à la vie communale. Il m’aura fallu quelque temps pour ne plus réfléchir comme l’économiste qui veut toujours optimiser la rentabilité nette et me rapprocher du but de la Commune et de ses collectivités. Cette expérience a fortement contribué à donner du recul à mes réflexions, pour de meilleurs arbitrages.